Pandemiemiete

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01-12-2022

Pandemiemiete: Zu der Frage, ob ein gewerblicher Mieter eines Ladenlokals - zur Nutzung als Cafébetrieb in einer „Brot- und Backwarenfiliale“ - bei coronabedingter angeordneter Betriebsbeschränkung die Miete mindern kann

Mit Urteil vom 13.07.2022 (XII ZR 75/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass im Falle einer auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhenden Geschäftsschließung, ein Anspruch des gewerblichen Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht komme.

Im Rahmen der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Mietvertrag unzumutbar sei, seien auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, welche der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt habe und ob bzw. in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkungen Aufwendungen - etwa infolge geleisteter Kurzarbeit - erspart habe.

Der Fall

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Der Beklagte ist Mieter eines Ladenlokals, das er als Brot- und Backwarenfiliale mit Stehcafé nutzt. Die monatliche Bruttogesamtmiete betrug EUR 3.496,00. Aufgrund behördlich angeordneter Maßnahmen zum Infektionsschutz wegen der COVID-19-Pandemie, musste der Beklagte seinen Cafébetrieb vom 18.03.2020 bis zum 19.04.2020 schließen. Nach dem Zeitraum der vollständigen Untersagung des Betriebes reduzierte der Beklagte die vor dem Ausbruch der Pandemie vorhandenen 16 Plätze im Cafébereich - aufgrund von weiter geltenden Abstandsregelungen - auf 10 Plätze und kürzte sodann die vereinbarte Nettomiete im Mai 2020 um 20 %. Eine befristete Vertragsanpassung aufgrund der mit Blick auf die behördlichen Maßnahmen im Rahmen der Pandemie eingetretenen erheblichen Umsatzeinbußen lehnte der Kläger ab und verklagte den Mieter stattdessen auf Zahlung der rückständigen Miete für den Monat Mai 2020 in Höhe von EUR 627,20. Mit Erfolg.

Die Entscheidung

Das erstinstanzlich hiermit befasste Amtsgericht Düsseldorf, hat den Mieter antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht Düsseldorf hat die vom Beklagten eingelegte Berufung zurückgewiesen. Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg. Der Kläger habe - so der BGH - gegen den Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete.

Weder sei die Miete in diesem Zeitraum gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB) noch sei der Beklagte wegen Unmöglichkeit der von dem Beklagten geschuldeten Leistung teilweise von seiner Zahlungsverpflichtung frei geworden (§§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB).

Dem Beklagten stehe auch kein Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrages dahingehend zu, dass er von seiner Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete teilweise befreit sei (§ 313 BGB). Zwar stellte der BGH fest, dass bei einer pandemiebedingten Geschäftsschließung oder Beeinträchtigung, die Parteien in Kenntnis der nachträglich eingetretenen schwerwiegenden Änderung der Umstände, den Vertrag regelmäßig nicht oder nicht so geschlossen hätten. Maßgeblich komme es indes auf die Risikobetrachtung an. Denn die Störung der Geschäftsgrundlage gemäß dieser Vorschrift berechtige für sich genommen noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlange § 313 BGB als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Dies sei nur gegeben, wenn für die betroffene Vertragspartei ein Festhalten an der vereinbarten Regelung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe, wobei eine faktische Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich sei. Es bedürfe insoweit einer umfassenden Abwägung, bei der jedwede Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien - etwa die konkreten Umsatzrückgänge für die Zeit der Schließung oder Nutzungseinschränkung, wobei es auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz ankomme. Fernerhin seien gerade auch die wirtschaftlichen Vorteile, die dem Mieter aus pandemiebedingten staatlichen Leistungen erwachsen sind, zu berücksichtigen; etwa ersparte Aufwendungen infolge geleisteter Kurzarbeit.

Zu einer etwaigen Unzumutbarkeit der vollständigen Zahlung der Miete habe der Mieter - so der BGH - nicht ausreichend vorgetragen. Er habe diese im Wesentlichen nur damit begründet, dass in der betroffenen Filiale im Mai 2020 ein Umsatzrückgang von 20 % zu verzeichnen gewesen sei. Dies allein begründe indes noch keine Unzumutbarkeit, da sich hieraus nicht ergebe, dass die geschuldete Miete zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe.

Überdies habe der Mieter auch nicht substantiiert dargelegt, dass die pandemiebedingte Verringerung der Anzahl der Plätze kausal für den Umsatzrückgang gewesen sei und nicht auf einer allgemeinen Kaufzurückhaltung der Kunden während der COVID-19-Pandemie beruhte.

Zu guter Letzt habe der Mieter zudem nicht vorgetragen, inwieweit er durch staatliche Hilfen Aufwendungen erspart habe, etwa infolge der in seinem Betrieb geleisteten Kurzarbeit.

Zusammenfassung und Ausblick

Mit dieser Entscheidung hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21). Der Mieter ist dann aufgrund der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen zu einer Reduzierung der vertraglich geschuldeten Miete berechtigt, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten und dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Beruft sich der Mieter auf einen Anspruch auf Anpassung der Miete, hat er umfassend vorzutragen (§ 313 BGB). Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Dabei ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung oder -einschränkung und deren Dauer entstanden sind. Auch und gerade zu den finanziellen Vorteilen, die er aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat sowie zu den ersparten Aufwendungen, hat der Mieter vorzutragen.

Die frühzeitige Beiziehung mietrechtlicher Experten ist insoweit äußerst ratsam, um die einen etwaigen Anspruch auf Anpassung der Miete begründeten Tatsachen substantiiert darzulegen und dem Anspruch so zum Erfolg zu verhelfen!