Kürzung der Heizkostenabrechnung bei fehlendem Wärmemengenzähler

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01-12-2022

Der BGH hat mit (Versäumnis-)Urteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20 entschieden, dass der Mieter zur Kürzung von 15 % der Heizkostenabrechnung berechtigt ist, weil die Vermieterin eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeikostenVO erstellt hat.

Die Entscheidung betraf zwar ein Wohnraummietverhältnis. Die HeizkostenVO ist allerdings auch auf gewerbliche Mietverträge anwendbar, sodass die Entscheidung des BGH auch auf das gewerbliche Mietrecht übertragen werden kann.

Der Fall

Die Mieter klagen auf Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses rechnete Heiz- und Warmwasserkosten der zentralen Heiz- und Warmwasserversorgung anhand der Heizkostenverteiler und der Warmwasserzähler ab.

In dem Wohngebäude werden Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen.

Die Vermieterin teilte die Wärmemenge nach der Formel in § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenVO auf. Die auf diese Weise ermittelten Kosten für Warmwasser und Heizung wurden dann zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % anhand der Verbrauchswerte auf die Mieter umgelegt, die mittels den für die Mietwohnung installierten Heizkostenverteilern und dem Warmwasserzähler ermittelt wurden.

Im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution rechnete die Vermieterin u.a. mit Nachzahlungen aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung auf. Die Mieter machen eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO geltend. Die Klage auf Rückzahlung der Kaution blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision.

Die Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass die Mieter berechtigt waren, die Heizkostenabrechnungen gem. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO zu kürzen, da die Vermieterin nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat.

Eine Abrechnung ist dann nicht verbrauchsabhängig nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht.

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sind Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen.

Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzustellen, schreibt § 4 Abs. 1 HeizkostenVO vor, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist.

Das Wohngebäude verfügte im zu beurteilenden Zeitraum über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser mittels gewerblicher Lieferung von Fernwärme. Bei derartigen Anlagen sind die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Aufteilung muss anhand der Anteile am Wärmeverbrauch erfolgen. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch ist der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen. Zu diesem Zweck ist es erforderlich, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen.

Über einen entsprechenden Wärmezähler verfügte die mit der Wärmeversorgung verbundene zentrale Warmwasserversorgungsanlage in dem Mehrparteienhaus nicht, weshalb die Vermieterin eine den Anforderungen des § 9 Abs. 1 HeizkostenVO genügende verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser nicht möglich war.

Die Vermieterin durfte eine Trennung der Kosten für Wärme und Warmwasser auch nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenVO aufgeführten Rechenformel vornehmen, weil die Voraussetzungen für eine Trennung der Kosten nach dieser Vorschrift ebenfalls nicht gegeben waren. Die genannte Bestimmung erlaubt in Ausnahmefällen eine rechnerische Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge in Abhängigkeit zu der durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgten Fläche, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Wassers gemessen werden können. Allerdings war es der Vermieterin ausweislich der von ihr erstellten Abrechnungen möglich, die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers aufgrund der für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler zu ermitteln.

Die nicht ordnungsgemäße Abrechnung führte dazu, dass die Mieter im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO in Höhe von 15 % zustand.

Praxishinweis

Mieter sollten in ihren – auch vergangenen – Heizkostenabrechnungen prüfen, ob der Energieverbrauch verbrauchsabhängig abgerechnet worden ist und die zentrale Energieversorgungsanlage mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet ist. Ein Indiz für eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung kann sein, dass der Vermieter den Verbrauch – wenn auch nur teilweise – nach der Mietfläche verteilt hat, obwohl Zähler in den Mieteinheiten vorhanden sind. Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung kann zur Kürzung um 15 % führen.