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Vorsicht bei Angaben im Makler-Exposé: „Topsaniert“ heißt topsaniert!

  • Germany
  • Real estate

23-01-2023

 

Dass eine zu kreative Werbung dem Verkäufer auf die Füße fallen kann, zeigt die neueste Entscheidung des OLG Hamm (Urteil vom 19.12.2022 – 22 U 211/21). In dem entschiedenen Fall hatten die Beklagten ein Wohngebäude an die Kläger verkauft. Das Gebäude war im Maklerexposé als „topsaniert“ angeworben worden. Es sei im Gebäude „modernste Haustechnik wie eine Sole-Wärmepumpe, digitale Vernetzung der Wohn- und Arbeitsräume (…) realisiert“ worden.

Während fast (!) im gesamten Erdgeschoss eine Fußbodenheizung verlegt war, vermissten die Kläger nach Kaufvertragsabschluss die Fußbodenheizung im 7 qm großen Gäste-WC. Die Kläger verlangten daher die Kosten für die Installation einer Fußbodenheizung im Gäste-WC als Mangelbeseitigungskosten.

Die Parteien hatten weder vorher besprochen, dass im gesamten Erdgeschoss eine Fußbodenheizung verlegt wäre, noch wurde dies im Kaufvertrag vereinbart. Dennoch ist das Fehlen der Fußbodenheizung aus Sicht des OLG Hamm ein Mangel. Die Kläger hätten nämlich aus Sicht des OLG Hamm davon ausgehen dürfen, dass das Gäste-WC mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist. Grund hierfür sei vor allem das Maklerexposé – das nicht mit dem Vorhandensein einer Fußbodenheizung wirbt!

Besonders wichtig für die Entscheidung des OLG Hamm war die Beschreibung der Immobilie im Maklerexposé als „topsaniert“. Zwar sei diese Beschreibung unspezifisch, jedoch sei ein Gebäude dann als topsaniert anzusehen, wenn es

„durch bauliche Sanierungsmaßnahmen in einem Zustand versetzt wird, mit dem die Immobilie über eine für den Sanierungszeitpunkt deutlich gehobene Ausstattung verfügt“.

Dieses Verständnis würde zudem durch die Beschreibung untermauert, dass „modernste Haustechnik“ insbesondere auch im Hinblick auf die Beheizung des Gebäudes eingebaut wurde, was durch den Verweis auf eine Sole-Wärmepumpe zum Ausdruck käme. Die berechtigte Erwartungshaltung der Kläger würde zudem durch die konkrete Ausgestaltung der Räumlichkeiten gestützt, so sind nämlich die übrigen Räumlichkeiten im Erdgeschoss mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Das Gäste-WC sei außerdem zentral im Erdgeschoss gelegen und würde eine überdurchschnittliche Größe aufweisen.

Dass der Verkäufer für das Nichtvorliegen von im Maklerexposé behaupteten Eigenschaften haftbar gemacht werden kann, ist nichts Neues. So hat der BGH bereits entschieden, dass allein die Angabe einer bestimmten Eigenschaft im Maklerexposé eine Beschaffenheitserwartung begründen kann (BGH, Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18). Das OLG Hamm geht hier aber noch weiter und geht aufgrund des Maklerexposés davon aus, dass gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. eine Beschaffenheit selbst dann erwartet werden kann, wenn sie im Exposé nicht einmal ausdrücklich erwähnt wird.

Das OLG Hamm ermittelt, was der Käufer berechtigterweise erwarten darf. Das Maklerexposé wird hierbei mehr als wörtlich genommen. Der eigentlich übliche Werbegriff „top“ wird hier als eine Art Zusicherung für einen besonders hohen Ausstattungsstandard verstanden. Unter Berücksichtigung der tatsächlichen Ausstattung der Immobilie, hätten die Kläger – so das OLG Hamm - auch das Vorhandensein der Fußbodenheizung im Gäste-WC erwarten dürfen.

Das Fehlen der Fußbodenheizung begründet aus Sicht des OLG Hamm einen Mangel, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Die Verkäufer konnten sich daher nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen.

Fazit und Praxistipp

Die Entscheidung des OLG Hamm zeigt, dass die Erstellung von Exposés ein höchstes Maß an Sorgfalt erfordert. Vielfach wird das Exposé als bloßes Werbemittel verstanden und kräftig in der Werbetrommel gerührt. Hier ist Vorsicht geboten!

Auf typische Werbeadjektive wie „top“, „erstklassig“ oder „exzellent“ sollte verzichtet werden. Erst recht sollten in Exposés keine pauschalen Beschreibungen enthalten sein, die nicht tatsächlich zutreffen.

Zwar hilft ein Haftungsausschluss im Kaufvertrag oft weiter, so dass ein Verkäufer nur dann haftet, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Gerade der vor dem OLG Hamm entschiedene Fall zeigt aber, dass die Entkräftung des Arglisteinwands nicht immer gelingt.

Aus Verkäufersicht ist daher zu empfehlen, das vom Makler erstellte Exposé stets kritisch zu prüfen. Unerlässlich ist zudem der richtige Haftungsausschluss auch im Exposé selbst, um schon keine falschen Erwartungen beim Kaufinteressenten aufkommen zu lassen.

Auf Mietverträge und die hierfür verwendeten Exposés ist die Entscheidung des OLG nicht direkt anwendbar, denn das Gesetz enthält für das Mietrecht eigene Gewährleistungsregelungen. Eine dem § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 lit. b) BGB entsprechende Regelung existiert für das Mietrecht nicht. Dennoch sollte natürlich auch hier die gleiche Sorgfalt bei den Angaben in einem Maklerexposé gewählt werden.

Zu beachten ist stets, dass – gleich ob im Kauf- oder Mietrecht – der Einzelfall zu betrachten ist. Kontaktieren Sie uns gerne für die Beurteilung Ihres konkreten Falles!